사계절 맞춤형 고기밀 디테일

고기밀을 통한 건축물 에너지 다이어트

적 절한 자재의 사용이 중요하지만, 더욱 중요한 것은 도면에서 기밀면을 연필로 그렸을 때 기밀면이 끊기지 않고 연속적으로 이어져야 한다(펜슬의 법칙). 그래야만 블로어 도어 테스트Bloor Door Test를 통해 ‘기밀도(n50) ≤ 0.6회/h’ 이하의 값을 얻을 수 있다. 건축물에서 연결 부위인 벽과 지붕이 만나는 부위, 지붕과 배관들이 만나는 부위, 벽과 바닥이 만나는 부위, 벽과 창호가 만나는 부위 등이 가장 기밀에 취약하다. 이러한 부위는 설계 단계에서부터 철저히 규명해 계획적으로 시공해야 한다. 기밀 시공은 순서가 뒤바뀌면 되돌리기가 굉장히 어렵기에 기밀 시공은 많은 경험을 필요로 한다.
※ 본고는 ㈜해강인터내셔널 이정현 대표의 ‘고단열과 고기밀을 통한 건축물 에너지 다이어트’를 바탕으로 한 것임.  
정리 윤홍로 기자 취재 협조  ㈜해강인터내셔널 02-416-1511

기밀방습지 시공 위치

패시브 하우스의 정량적 정의

광고에 속지 마라

아파트 이미지 광고는 최대한 고급스럽고 쾌적한 브랜드의 이미지를 각인시키려 공을 들인다. 이러한 광고에 세뇌된 소비자들은 아파트 브랜드를 볼 때 광고 속 세련되고 고급스러운 모습을 저절로 떠올리게 마련이다. 그런데 이것이 함정이다. 광고 속 허황된 이미지에 사로잡힌 사람들은 같은 브랜드의 아파트는 모두 동일한 수준일 것이라고 생각하게 되는 것이다. 그러나 같은 브랜드라고 해도 지역이 다르면 전혀 다른 상품이 된다. 시행사가 다르기 때문이다. 같은 현대자동차라고 해도 제네시스와 에쿠스, 소나타를 비교할 때 가격, 성능, 디자인, 타깃이 모두 다르다는 사실을 떠올리면 쉽겠다. 같은 건설사, 같은 브랜드의 아파트라고 해도 실제 제품은 천차만별이라는 사실을 기억하자.

시행사를 확인하라

일반적으로 사람들은 아파트를 시공사, 즉 건설사를 보고 구입하지만 실제로 아파트의 중요한 키를 쥐고 있는 주인공은 시행사다. 심지어 계약을 하기 전까지 시행사가 따로 있다는 사실을 모르는 사람들도 많다. 시행사란, 아파트 또는 아파트 단지를 만드는 사업을 계획하고 진행하는 실제 주체다. 사업 계획을 수립하고, 아파트 지을 땅을 확보하고 관공서로부터 필요한 인·허가를 받아내는 일 모두가 시행사의 몫이다. 가장 중요한 사실은 아파트를 계약하고 대금을 지불하는 대상 역시 시행사라는 점이다. 최근 분양하는 아파트의 대부분은 시행사와 시공사가 다르다. 이름만 들어도 친숙한 대기업 계열의 대표적인 시공사들과는 달리, 시행사는 아파트 소비자들에게 베일에 가려진 경우가 많기 때문에 더 잘 알아봐야 한다. 특히 시행사의 사업 실적은 꼭 체크해보는 것이 좋다. 생긴 지 얼마 안 되고 실적이 없는 회사라면 의심해볼 필요가 있다. 문제가 많은 아파트 사업을 해놓고 위장폐업을 한 뒤 간판만 바꾼 시행사일 수도 있기 때문이다.

미니어처를 믿지 마라

모델하우스로는 분양하는 아파트의 입지가 어떻게 되는지, 방 안에서 어떤 경관이 내려다보이는지 전혀 알 수 없다. 그래서 업체가 제작하는 것이 조감도와 미니어처다. 입주 후 집 안에서 보일 바깥 조망을 3차원 시뮬레이션으로 보여주는 모델하우스도 있다. 하지만 과연 이것을 믿어도 될까? 아니다. 미니어처는 철저하게 업체에서 보여주고 싶은 모습만을 편집해서 보여준다. 아파트 주위에 어떤 혐오 시설이 있든, 조망을 가리는 구조물이 있든 분양에 도움이 안 된다고 생각하면 과감하게 빼버린다. 게다가 미니어처만으로는 정확하게 집의 방향이 어느 쪽인지 가늠하기 힘들다. 따라서 선분양제 하에서는 시간을 내서라도 꼭 실제 부지에 가보는 것이 좋다. 주위의 지형을 관찰하고, 아파트 부지로부터 반경 몇 킬로미터 안에 무엇이 있는지 확인해보는 것이 가장 정확하다.

모델하우스 직원의 명함을 꼼꼼히 살펴라

모델하우스 방문자에게 적극적으로 설명을 늘어놓는 사람은 건설사 직원이 아닌 분양대행사 직원이다. 그런데 신기한 점은 이들의 명함에 건설사 로고가 박혀 있다는 점이다. 바로 이 때문에 모델하우스 직원을 건설사 직원으로 오인하는 경우가 적지 않다. 분양대행사는 건설사와는 아무 상관없는 회사이며, 말 그대로 분양 업무를 대행하는 업체에 지나지 않는다. 문제는 여기서 발생한다. 소비자가 분양대행사 직원의 말만 믿고 계약을 했다가 모델하우스에서 설명한 내용과 실제가 다르다고 하소연한들 책임을 물어줄 대상은 어디에도 없다는 점이다. 건설사에서 “분양대행사 직원이 잘못 설명했나봐요”라고 말하면 소비자가 할 말이 없어진다. 모델하우스에서 직원이 건네는 명함 한쪽에 분양대행사의 이름이 적혀 있다면 그들의 말을 전부 믿어서는 안 된다.

아파트 계약의 주체를 확인하라

아파트 계약의 주체는 건설사와 시행사, 그리고 소비자다. 중요한 것은 시행사가 계약 주체 중 하나라는 점이다. 모델하우스에 있는 분양대행사 직원은 시행사에 대해 제대로 설명을 해주지 않고 대충 얼버무리는 경우가 다반사다. 시행사에 대해 설명을 하면 할수록 문제가 더 복잡해지기 때문이다. 계약을 하는 소비자도 시공사인 대기업 건설사의 이름에 혹해 시행사에 대해 크게 문제의식을 갖지 않는 경우가 많은데, 이것이 나중에 문제가 될 가능성이 크다. 계약서는 보고 또 봐도 아깝지 않다. 조금이라도 의심스러운 구석이 있으면 업체에 자세히 묻고 따지고 넘어가야 한다.

불편한 진실은 계약서 중간 어디쯤에 끼어 있다

아파트 계약의 불편한 진실은 하나같이 깨알 같은 글씨로 기재돼 있다. 가령 입주자에게 좋지 않은 환경 같은 것이 그것이다. 예를 들어, 아파트 근처에 하수도 처리시설이 있으면 ‘하수도 처리시설이 근처에 있어서 냄새가 날 수 있다’는 문구를 계약서 어딘가에 쓱 끼워 넣는다. 물론 대부분의 계약자들은 이런 세세한 내용까지 읽어보지 않고 계약서에 사인을 한다. 이 사실을 모른 채 나중에 항의를 한들 계약자의 손을 들어줄 법적 근거가 없다.

분양 계약 과정의 모든 것을 증거로 남겨둬라

모델하우스 안에서는 사진과 영상을 얼마든지 기록할 수 있다. 구석구석 잘 찍어서 증거로 남겨두는 것이 중요하다. 모델하우스와 미니어처는 분양이 끝나면 사라지지만 기록은 남는다. 모델하우스에서 받은 카탈로그, 광고지, 직원에게 받은 명함도 모두 보관해둘 것. 분양대행사 직원의 설명도 모두 녹음하고, 중요한 사안에 대해 당당히 사인을 요구하면 절대 허황된 영업을 하지 못한다.

계약 해지, 내 맘대로 할 수 없다

아파트 계약서마다 ‘입주자는 10%를 계약금으로 내야 하며, 입주자가 계약을 해지하면 이를 돌려받을 수 없다’는 조항이 있다. 단순히 해석하면 ‘계약금 10%만 포기하면 내가 원할 때 계약을 해지할 수 있다’는 뜻으로 받아들일 수 있으나, 사실은 ‘계약이 해지될 경우에는 계약금을 날린다’는 의미다. 계약 해지를 해주고 말고는 건설사가 결정하는 일이고, 소비자 마음대로 할 수 없는 부분이다. 집값이 오를 때 계약자가 10%를 포기하고 해지하겠다면 시행사 쪽에서는 환영할 일이지만, 지금같이 미분양이 속출하는 경우에는 얘기가 다르다. 계약금 10%를 포기하고 계약을 해지시켜달라고 해도 시행사가 받아주지 않는다는 말이다. 이렇듯 계약서 문구는 아 다르고 어 다르다. 계약을 할 때는 신중에 신중을 기해야 한다.

사전 점검할 때 공유 시설을 살펴라

시행사와 건설사에서는 입주자들을 대상으로 아파트 사전 점검 행사를 연다. 사전 점검은 제품의 하자를 꼼꼼하게 찾아내는 조사를 하는 절차다. 이때 입주자들은 자신의 집에 조그마한 하자라도 없는지 세심하게 체크를 하고 문제가 없으면 안심을 하지만, 사실은 거기서 끝이 아니다. 공유 시설도 반드시 사전 점검을 거쳐야 한다. 아파트의 큰 하자는 흔히 집 안보다 공유 시설에서 발견된다. 뒤늦게 발견되는 대표적인 하자는 ‘결로 현상’. 주로 지하 주차장 같은 곳에 자주 생기고, 대체로 부실한 단열재 시공이 원인이다. 결로 현상이 생기면 바닥이 쉽게 물바다가 되어 곰팡이가 슬고 퀴퀴한 냄새가 난다. 공유 시설이나 지하 공간은 부실 시공을 할 확률이 높기 때문에 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

아파트 관련 소송 BEST 3

1. 계약무효 소송
계약 자체를 무효라 주장하는 소송이다. 승소하면 계약은 무효가 되며 계약금도 돌려받을 수 있다. 다만 승소 확률이 매우 낮다. 승소한 사례는 국내에서 손에 꼽을 정도. 아파트가 무너질 지경이라든가 심각한 위해시설이 사전 안내 없이 옆에 들어서는 등 정말 심각한 문제가 아니고서는 거의 패소한다고 보면 된다.

2. 채무부존재 소송
중도금을 빌려준 금융권을 상대로 ‘이 부채는 내 부채가 아니다’라고 주장하는 소송이다. 보통 계약무효 소송과 함께 진행되는데, 소송이 진행되는 동안 채무 변제 및 이자 납부의 의무가 일시적으로 면제되는 효과가 있다. 그러나 패소하면 소송 기간 2~3년 동안의 이자가 연체 이자율로 한꺼번에 부과돼 폭탄이 되어 돌아온다. 이 소송의 장점은 신용도 하락, 채권추심 등 금융권의 압박으로부터 일시적으로 벗어날 수 있다는 점이지만, 이는 장점보다는 함정에 가깝다. 패소 사례가 월등히 많기 때문이다.

3. 손해배상 소송
손해배상 소송에는 여러 종류가 있다. 첫째는 과대광고, 허위광고 등의 사유로 소송을 진행하는 경우다. 손해를 증명하고 판사가 손해 정도를 결정짓는 소송으로 승소 확률이 매우 높다. 입주자는 손해의 정도를 합리적으로 증명해내면 되기 때문에 배상 금액의 크고 작음이 관건이다. 둘째는 미시공, 오시공, 변경 시공의 경우 준공 전 하자에 대해 소송을 진행하는 경우다. 관계법령에는 건축비의 3%에 해당하는 하자보증금을 건설공제조합이나 보증보험에 예치하게 돼 있다. 그러나 하자를 증명하기가 까다롭고, 증명하더라도 예치금의 거의 전부를 찾아오기란 현실적으로 매우 어렵다. 예치금의 20~30% 수준에서 승소하는 사례가 대부분이며 이마저도 변호사 수임료와 각종 용역비를 빼고 나면 시간과 에너지만 소비할 뿐 남는 것은 별로 없다. 셋째는 분양가정산 소송이다. 분양 승인 시점의 착공 도면과 준공된 후의 사업승인 도면을 비교해 차이가 있다면 그 차이만큼 손해를 청구하는 것이다. 이 소송 역시 승소한다고 해도 변호사 수임료와 각종 보수를 빼고 나면 남는 것이 거의 없다.

현대중공업-그린에너지사업부신설

대전시 신재생에너지 30억 투입

2011신재생에너지 보급사업 본격화

이게 얼마나 말이 안 되는 말인지 한번 따져보자. 집이라는 구조물을 단순하게 정의하면 그냥 ‘4각형의 입방형체’ 건물이다. 기초를 이루는 바닥, 4방의 벽체와 지붕, 이렇게 6면체로 이루어진 구조물이 집이다. 6면체의 구조물에서 단위면적당 공사비가 가장 많이 들어가는 부분이 어떤 곳일까? 구조물을 지탱하는 기초, 그리고 지붕이다. 그런데 최근의 초고층 아파트는 30층 이상은 기본이다. 간단히 계산하면 하나의 기초와 지붕구조를 30세대 이상이 공유한다. 당연히 단위면적당 비용은 30분의 1 이하로 줄어든다.

물론, 2층 이하의 단독주택과 30층 이상 초고층아파트의 기초공사 비용이 같을 수는 없지만, 단위 세대별 기초와 지붕공사 비용을 따지면 아파트와 단독주택은 비교가 되지 않는다. 벽체구조를 보자. 단독주택은 4방 벽체를 모두 따로 세워야 한다. 반면에 아파트는 4면 중 2면을 옆집과 공유한다. 여기서 또 비용이 절감된다. 한때 선풍적인 인기를 끌었던 이른바 '땅콩집'이 가격경쟁력을 가질 수 있었던 것도 바로 합벽식으로 벽체를 공유하면서 땅값과 건축비를 줄였기 때문이었다. 그런데 우리가 ‘평당 얼마요’ 할 때의 ‘평당’은 벽체와 기초, 지붕구조를 무시한다. 그냥 바닥면적을 기준으로 한다. 단독주택에서 가장 많은 비용이 들어가는 기초와 지붕은 '평당가' 개념에서는 없다. 단독주택 구조물의 원가구조를 무시하고 바닥면적만을 기준으로 아파트와 동일하게 ‘평당 얼마’라고 하는 게 말이 안 되는 첫 번째 이유다.

아파트를 비롯한 공동주택에는 숨어 있는 면적이 있다. 공유면적이라고 하는 계단실, 경비실, 공동시설이 모두 여기에 숨어 있다. 그걸 포함해서 분양면적이라고 하고, 일반적인 아파트의 크기를 통칭한다. 그래서 34평형 아파트의 실제 전용면적은 25평형으로 줄어든다. 그렇지만 ‘평당 얼마’를 따질 때는 분양면적을 기준으로 나눈다. 그 차이만 15∼20% 수준이다. 총건축비를 건축면적으로 나눈 값이 ‘평당가’인데, 분모(건축면적)가 커지면 ‘평당가’는 당연히 내려간다. 아파트 분양가가 단독주택보다 싼 것처럼 보이는 착시의 이유다.

단독주택에는 이런 허수가 없다. 주택면적이 곧 전용면적이다. 아파트는 발코니확장을 통한 서비스면적이 공유면적만큼 제공된다고 하겠지만, 단독주택은 그보다 큰 다락방을 덤으로 만들 수 있다. 아파트는 분양면적, 단독주택은 전용면적을 기준으로 ‘평당가’를 비교하니 실상이 왜곡된다. 잣대 자체가 다른 두 물건을 수평 비교할 수 없는 두 번째 이유다.

정말 말이 안 되는 이유는 따로 있다. 국민주택규모 34평형 아파트의 대지지분은 10평 남짓에 불과하다. 그조차도 공유지분으로 소유하기 때문에 등기부가 분리되지 않고 건물등기부에 대지권 비율만 표기된다. 그러다 보니 집값에서 땅값이 차지하는 비율에 대해서 무신경하다. 분양가를 ‘평당 얼마’로 환산할 때도 주택의 분양면적만 기준으로 삼지 대지지분이 얼마인가에 대해서는 따지지 않는다. 어차피 내가 전용으로 사용할 수 없는 땅이니까 처음부터 내 재산으로 여기지 않는다. 아무리 땅값이 비싼 지역이라고 하더라도 대지지분은 주택 분양 면적의 3분의 1을 넘지 않으니 ‘평당가’로 환산하면 무시해도 그만이다. 그렇지만 엄연히 땅값은 집값에 녹여져 있다. 

그렇다면 가장 공정한 비교는 어떻게 해야 할까. 아파트와 똑같은 내부구조를 가진 단독주택을 짓는다 하더라도 상대적으로 비용이 더 들어갈 수밖에 없는 단독주택의 구조적 원가구조를 감안하면, 땅값은 제외하고 순수 주택면적만을 놓고 아파트와 동일하게 비교하면 비교적 근사치에 가까운 답이 나온다. 땅값은 추가로 부담해야 하는 비용이라고 생각해야 정확하다. 전원주택을 장만할 때 땅값에 대한 다이어트가 필요한 이유가 여기에 있다. 집을 장만하러 오면서 대부분의 사람들이 대지면적에 먼저 욕심을 낸다. 그러면서 가격, 즉 총 비용은 집을 기준으로 따진다. 모순도 이런 모순이 없다. 정말 절실한 것이 무엇인가. 집인가, 땅인가? 집을 장만하는 것이 목적이라면 땅은 최소한의 면적만 확보하고 집에 집중해야 한다. 마당이 넓은 집이 우선이라면 다른 것은 다 포기하고 첩첩산중으로 들어가야 한다.

대중교통을 편리하게 이용할 수 있고, 교육·문화·쇼핑시설도 가까이에 있으면서 마당이 넓고 값이 싼 집은 세상 어디에도 없다. 땅을 포기하고 오로지 살기에 편리한 집을 가장 경제적인 방법으로 마련하기 위한 방법의 결정체가 바로 아파트다. 역설적인 얘기지만, 전원주택을 장만할 때도 아파트적인 사고가 필요하다. 가장 필요한 것에 집중 투자하고 나머지는 과감히 포기해야 한다는 뜻이다. 그런데 대부분의 사람들은 그 반대로 덤벼든다. 기본적으로 충족하려고 하는 조건들이 너무 많다. 그러면서 ‘평당가’는 아파트와 같은 기준으로 본다.

단독주택은 아파트가 아니다. 아파트가 단독주택이 아니듯이. 단독주택을 아파트와 같은 집의 한 종류라고 생각하면 엄청난 착각이다. 좀 과장해서 비유하자면, KTX와 자동차를 놓고 목적지를 아무 데나 정하고 누가 빨리 달리나 내기하는 것이나 마찬가지다. KTX가 갈 수 있는 곳은 어디든지 자동차를 몰고 갈 수 있지만, 자동차로 갈 수 있는 곳은 KTX를 타고 가지 못하는 곳이 더 많다. 같은 것 같지만 전혀 같지 않은 물건이 아파트와 단독주택이다.

오래전에 세상을 떠나신 큰스님께서 그런 말씀을 하셨다. ‘산은 산, 물은 물’이라고. 그렇다. 아파트는 아파트, 단독주택은 단독주택일 뿐이다. 아파트 노는 물에 단독주택은 없다. 아파트를 잊어야 단독주택이 보인다.